Como usar
Informe o valor do imóvel, a entrada em porcentagem, a taxa de juros anual e o prazo em anos, e escolha o sistema de amortização. Você vê o valor financiado, a parcela mensal, os juros totais e a evolução por ano: quanto foi pago, quanto amortizou e quanto foi de juros. Para ver o custo mensal completo, informe o IPTU e os seguros do ano: eles são somados à parcela.
O gráfico mostra como, a cada ano, os pagamentos se dividem entre amortização e juros. Se pretende amortizar, adicione amortizações extras — únicas ou periódicas, reduzindo o prazo ou a parcela — e a tabela e a economia são recalculadas. Para comparar opções, use a calculadora de amortização.
Como a parcela é calculada
No SAC (Sistema de Amortização Constante), o mais usado no financiamento imobiliário, a amortização é igual todo mês e os juros incidem sobre o saldo devedor — a parcela começa mais alta e diminui. Por isso o SAC já vem selecionado.
Na tabela Price, todas as parcelas são iguais:
parcela = PV × i / (1 − (1 + i)^−n), em que PV é o valor financiado, i a taxa mensal (taxa anual / 12 / 100) e n o número de meses.
Exemplo
Imóvel de R$ 500.000 com 20% de entrada (R$ 100.000): financiamento de R$ 400.000 a 11% ao ano em 30 anos.
- SAC: primeira parcela de R$ 4.777,78, última de cerca de R$ 1.121,70, juros totais de cerca de R$ 661.834.
- Price: parcela fixa de R$ 3.809,29 e juros de cerca de R$ 971.355.
A taxa do exemplo é ilustrativa; use a da proposta do banco.
Perguntas frequentes
A parcela inclui seguros (MIP e DFI), TR e taxas? Não, apenas amortização e juros. O custo total do financiamento aparece no CET informado pelo banco.
A taxa é nominal ou efetiva? A calculadora divide a taxa anual por 12 (taxa nominal). Bancos costumam informar a taxa efetiva ao ano; nesse caso, o cálculo exato da parcela fica um pouco diferente.
SAC ou Price: qual paga menos juros? Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC paga menos juros no total, mas exige parcelas iniciais maiores.
Qual a diferença para a calculadora de empréstimo? Aqui o valor financiado sai do valor do imóvel e da entrada, e o prazo é em anos. Para outros empréstimos, use a calculadora de empréstimo.
O resultado é uma simulação, não uma proposta de crédito.